任意売却 交渉 注意点

早めに交渉を開始する

 

債務者にとって任意売却は、住宅ローンの滞納問題を解決する有効な手段ですが、金融機関(債権者)に「任意売却したい」と申し出ても、簡単に首を縦に振ることはないでしょう。
たしかに金融機関にとっても、競売よりは任意売却の方が高い回収率を見込めるので有効ですが、金融機関が本当に望んでいるのは、担保をとったままローン返済を継続させることなので、抵当権を抹消する(担保が消える)ことになる任意売却に簡単に同意するはずがないのです。

 

そうは言っても、住宅ローンを滞納したまま放置すれば競売を申立てられてしまいますので、そうなる前にアクションをおこす必要があります。

 

任意売却を切り出すタイミング

自宅を維持したままでは住宅ローンの返済が不可能だ、という状態になったら、原則的には金融機関に競売を申立てられる前に債務者から任意売却を切り出すべきです。
その際、買受人や買受金額が仮決定していれば、交渉がスムーズに進むでしょう。

 

ただし、債務者から任意売却を切り出すことで、金融機関に対して自ら財務状況の悪化を知らせることになり、さまざまな対策が取られることが予想されます。
なので、任意売却を提案するときには、事前に十分な準備が必要です。

 

 

債権者が競売を申立てた後に任意売却を提案する方法もあります。
競売の申立てがなされると、裁判所は独自に物件の調査をして、売却基準価格を決定します。

 

この売却基準価格が、その不動産の落札価格の基準になります。
つまり、債権者にとって、初めて回収できる金額の目途が示されたことになるのです。

 

この段階でも任意売却の開始は可能なので、ここでいくらか高めの売却価格を提示することで、債権者が競売を取り下げて任意売却に応じる可能性が高くなります。

 

ただし、あくまでも市場に則った価格でなければ通用しませんし、買い手が見つからなければ意味がありません。
任意売却を決心したら、専門家に交渉から売却まですべて任せることが、問題解決成功の秘訣かもしれません。
→24時間対応・秘密厳守!任意売却に関する無料相談はこちら

 

ローンの支払いを停止させる裏ワザ

金融機関に対し任意売却の提案をする際、住宅ローンの支払いができないことをハッキリ伝えましょう。
そうすることで、その後ローンの支払いをしなくても、催告書などが送付されることはないでしょう。(銀行によっては形式的に送られてくる場合もありますが・・・。)

 

任意売却の提案を受けた金融機関としては、対処方法を考えている段階なので、ある程度返済が猶予されることとなります。

 

債権者のペースに乗らない

 

任意売却について、債務者から債権者(金融機関など)に提案するケースが多いですが、ときには債権者から持ちかけてくることがあります。

 

住宅ローンの返済が滞納すると、債権者は抵当権を行使して、担保不動産を競売にかけて回収を図るのが原則ですが、競売は費用や時間がかかる上、落札によって得られる配当額も低いため、敬遠するケースも少なくありません。
また、競売で返済し切れなかった債権は無担保債権となってしまうことも敬遠される理由の一つです。

 

もし、、金融機関から任意売却を提案され、売却を行う不動産会社を指定されたら、要注意です!
このケースでは、金融機関側には目論見があると推察されます。

 

金融機関が指定した不動産会社に売却を依頼すると、ほどなく買受人が見つかったという連絡が入ります。
そうすると、売却代金から経費を差し引いたお金は当然、ローン返済に充てられるわけですが、残りの債務については公正証書の作成を要求してきます。

 

公正証書とは、債務名義になる書類のことで、この書類があれば債務者が残債務を支払わないときには、すぐに強制執行をかけることができます。
つまり、債務者の財産や給与を差し押さえることが、裁判所の許可なしにできるということ。
公正証書は、公証人役場において、誰でも安価に作成できるため、債権者にとってはとても有効な手段なんです。

 

債権者にとっては無担保になる残債務について執行権を得たいわけですが、債務者にとってはあまりに不利な条件なので絶対に受け入れてはいけません。
公正証書を作成するということは、新たな担保を取られるのと同じこと。
むしろ状況を悪化させるものと認識しましょう。

 

任意売却の交渉を有利に進めるためには、専門家の助けを借りることが一番。
こちらで24時間・秘密厳守で任意売却に関して無料で相談できます。

 

関連ページ

任意売却とは
住宅ローンを滞納したときに、金融機関から行使される可能性がある競売を回避する手段の一つ、任意売却とは何かを、詳しくお伝えしています。
任意売却のメリット
住宅ローンを滞納した際の問題解決方法の一つ、任意売却のメリットについてお伝えしています。
任意売却のデメリット
住宅ローンを滞納した際の問題解決方法の一つ、任意売却のデメリットについてお伝えしています。
任意売却の流れ
住宅ローンを滞納した際の問題解決方法の一つ、任意売却を実行する際の流れについて、その取っ掛かりから終結までの流れを詳しくお伝えしています。
任意売却前にやっておくこと
住宅ローンを滞納しそうなとき、また滞納したときの対策方法の一つ任意売却を実行するにあたって、事前にやっておくべきことについてお伝えしています。